Vermietete Immobilie verkaufen

Kurz gesagt: Vermietete Wohnungen und Mehrfamilienhäuser können jederzeit verkauft werden. Der Mietvertrag geht mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über („Kauf bricht nicht Miete“, § 566 BGB). Utzschneider Immobilien kauft vermietete Objekte direkt und übernimmt die bestehenden Mietverhältnisse.

Der Mietvertrag bleibt bestehen

Wird eine vermietete Wohnung verkauft, tritt der Käufer mit dem Eigentumswechsel in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Für Ihren Mieter ändert sich also nur, an wen er die Miete zahlt. Auch die Mietkaution geht auf den Käufer über (§ 566a BGB). Wann genau Mieten, Kosten und Pflichten übergehen, legt der Kaufvertrag fest, meist zu einem bestimmten Stichtag.

Wer eine vermietete Immobilie kauft

Viele Privatleute suchen eine Wohnung, um selbst einzuziehen. Für sie ist eine vermietete Wohnung weniger interessant, weil sie nicht einfach kündigen können. Bei vermieteten Wohnungen und erst recht bei ganzen Mietshäusern kommen deshalb vor allem Käufer infrage, die vermieten wollen: Kapitalanleger, Bestandshalter und Direktkäufer wie wir.

Vorkaufsrecht und Kündigungsschutz

Zwei Regeln sind beim Verkauf von Wohnungen wichtig:

• Vorkaufsrecht des Mieters: Wurde eine Mietwohnung erst nach dem Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt und wird sie jetzt zum ersten Mal verkauft, darf der Mieter sie in der Regel zu denselben Bedingungen kaufen (§ 577 BGB). Der Notar berücksichtigt das im Kaufvertrag.
• Kündigungssperrfrist: Nach einer solchen Umwandlung kann der Käufer frühestens drei Jahre nach dem Verkauf wegen Eigenbedarfs kündigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann das Land diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a BGB).

Für Sie als Verkäufer bedeutet das vor allem: Diese Punkte gehören früh auf den Tisch, damit der Verkauf nicht kurz vor dem Notartermin ins Stocken gerät.

Besichtigungen mit Mietern

Ein Verkauf über ein Inserat bringt meist mehrere Besichtigungen mit wechselnden Interessenten. Das kostet Ihre Mieter Zeit und Nerven. Bei einem Direktverkauf an uns gibt es in der Regel einen gemeinsamen Termin, den wir rechtzeitig mit Ihnen und Ihren Mietern abstimmen.

Wie wir vermietete Objekte kaufen

Wir kaufen vermietete Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser für unseren eigenen Bestand und halten sie langfristig. Bestehende Mietverträge übernehmen wir so, wie sie sind. Eigenbedarf ist für uns kein Thema, weil wir selbst nicht einziehen. Für Ihre Mieter bedeutet das: Sie bekommen einen Vermieter, der bleibt.

Häufige Fragen

Muss ich meine Mieter vor dem Verkauf informieren?

Eine allgemeine Pflicht, den Verkauf vorher anzukündigen, gibt es nicht. Besichtigungen in der Wohnung müssen aber rechtzeitig abgesprochen werden, und spätestens mit dem Eigentumswechsel erfährt der Mieter, wer neuer Vermieter ist. Ein offenes Gespräch erleichtert vieles.

Was passiert mit der Nebenkostenabrechnung?

Wer die Abrechnung für das laufende Jahr erstellt und wie Vorauszahlungen verrechnet werden, regelt der Kaufvertrag. Wir klären das vorab mit Ihnen, damit es später keine offenen Fragen gibt.

Kaufen Sie auch Häuser mit schwierigen Mietverhältnissen?

Ja. Mietrückstände oder Streit mit einzelnen Mietern sprechen wir offen an und berücksichtigen sie im Angebot.

Quellen

• § 566 BGB, § 566a BGB
• § 577 BGB, § 577a BGB

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Stand: 01.11.2026.