Geerbte Immobilie verkaufen

Kurz gesagt: Eine geerbte Immobilie können Sie verkaufen, sobald Sie als Erbe nachweisen können, dass sie Ihnen gehört. Gibt es mehrere Erben, müssen alle dem Verkauf zustimmen. Ein Direktkäufer wie Utzschneider Immobilien kauft Wohnungen und Mehrfamilienhäuser auch vermietet oder mit Sanierungsbedarf und koordiniert die Termine mit allen Erben.

Erst klären: Wem gehört die Immobilie jetzt?

Mit dem Erbfall geht das Eigentum auf die Erben über. Im Grundbuch steht aber zunächst noch der Verstorbene. Bevor ein Kaufvertrag beurkundet werden kann, braucht der Notar einen Nachweis über die Erbfolge. Das ist in der Regel ein Erbschein oder ein notarielles Testament zusammen mit dem Protokoll über seine Eröffnung (§ 35 Grundbuchordnung).

Wird die Berichtigung des Grundbuchs innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, fällt dafür keine Grundbuchgebühr an (Anmerkung zu Nr. 14110 im Kostenverzeichnis des GNotKG). In vielen Fällen wird die Berichtigung direkt zusammen mit dem Verkauf erledigt.

Mehrere Erben: Alle müssen mitziehen

Erben mehrere Personen gemeinsam, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Sie verwaltet den Nachlass gemeinschaftlich (§ 2038 BGB), und über einzelne Nachlassgegenstände wie eine Wohnung können die Erben nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB). Für einen Verkauf heißt das: Alle Miterben müssen zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben oder sich per Vollmacht vertreten lassen.

Jeder Miterbe kann grundsätzlich jederzeit verlangen, dass der Nachlass aufgeteilt wird (§ 2042 BGB). Einigen sich die Erben nicht, bleibt als letzter Weg die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht (§ 180 ZVG). Sie dauert oft lange, der Erlös ist vorher nicht absehbar, und sie belastet das Verhältnis unter den Erben. Ein einvernehmlicher Verkauf ist für alle Seiten meist der bessere Weg.

Welche Wege es gibt

• Behalten und vermieten: Möglich, wenn die Erben sich über Verwaltung, Kosten und Aufteilung der Mieten einig sind und jemand die Aufgaben übernimmt.
• Ein Erbe übernimmt: Ein Miterbe kauft die Anteile der anderen. Dafür braucht es eine Einigung über den Wert und die Finanzierung.
• Verkauf über einen Makler: Breite Vermarktung, dafür Besichtigungen, Zeitaufwand und in der Regel eine Provision.
• Direktverkauf: Ein Käufer, ein Angebot, ein Notartermin. Das passt besonders, wenn die Erben weit verstreut wohnen, die Immobilie vermietet ist oder renoviert werden müsste.

Wie wir Erben unterstützen

Wir kaufen geerbte Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser in Schwaben, im Allgäu und im westlichen Oberbayern direkt an. Sie haben einen festen Ansprechpartner, auch wenn die Erben in verschiedenen Städten wohnen. Den Termin beim Notar stimmen wir so ab, dass alle teilnehmen oder sich vertreten lassen können. Vor dem Verkauf müssen Sie nichts renovieren. Bestehende Mietverträge übernehmen wir.

Steuern im Blick behalten

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie können Steuern eine Rolle spielen, etwa wenn sie vermietet war und zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 Einkommensteuergesetz). Dabei zählt in der Regel der Zeitpunkt, zu dem der Verstorbene die Immobilie erworben hat. Die Erbschaftsteuer ist davon unabhängig. Lassen Sie sich hierzu von einem Steuerberater beraten.

Häufige Fragen

Können wir verkaufen, bevor der Erbschein da ist?

Den Kaufvertrag beurkunden kann der Notar erst, wenn die Erbfolge nachgewiesen ist. Gespräche, eine Besichtigung und ein Angebot sind aber schon vorher möglich, so dass nach Eingang des Erbscheins zügig ein Termin stattfinden kann.

Was ist, wenn ein Miterbe nicht verkaufen will?

Dann ist ein Verkauf des ganzen Objekts zunächst nicht möglich, weil alle zustimmen müssen. Oft hilft ein konkretes, schriftliches Angebot, damit alle Erben auf derselben Grundlage entscheiden. Als letzter Weg bleibt die Teilungsversteigerung.

Muss die Wohnung vorher geräumt werden?

Nein. Ist sie vermietet, bleibt der Mieter. Ist sie leer, sprechen wir offen darüber, was in der Wohnung bleiben kann.

Quellen

• § 35 Grundbuchordnung
• Kostenverzeichnis GNotKG, Nr. 14110 mit Anmerkung
• § 2038 BGB, § 2040 BGB, § 2042 BGB
• § 180 Zwangsversteigerungsgesetz
• § 23 Einkommensteuergesetz

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Stand: 01.11.2026.