Verkaufssituationen
Immobilie mit Sanierungsstau verkaufen
Wenn über Jahre wenig investiert wurde, sammeln sich Aufgaben an. Viele Eigentümer fragen sich dann, ob sie vor dem Verkauf noch sanieren sollten.
Kurz gesagt: Eine Immobilie mit Sanierungsstau kann im heutigen Zustand verkauft werden, eine Sanierung vorher ist nicht nötig. Der Zustand fließt in den Preis ein. Utzschneider Immobilien kauft Wohnungen und Mehrfamilienhäuser auch mit Sanierungsbedarf direkt an.
Was mit Sanierungsstau gemeint ist
Von Sanierungsstau spricht man, wenn notwendige Arbeiten am Gebäude über längere Zeit aufgeschoben wurden. Typische Beispiele sind eine alte Heizung, ein undichtes Dach, einfach verglaste Fenster, veraltete Leitungen oder Feuchtigkeit im Keller. Bei Eigentumswohnungen betrifft das oft das ganze Haus und damit die Eigentümergemeinschaft, die über Sanierungen und ihre Finanzierung gemeinsam entscheidet.
Vorher sanieren oder im heutigen Zustand verkaufen?
Eine Sanierung vor dem Verkauf kann den Preis erhöhen. Sie kostet aber Geld, Zeit und Nerven, und es ist nicht sicher, dass sich der Aufwand im Verkaufspreis wieder einspielt. Bei vermieteten Häusern kommt dazu, dass Arbeiten im bewohnten Haus aufwendiger sind. Wer keine Bauherrenrolle mehr übernehmen möchte, verkauft deshalb oft im heutigen Zustand an einen Käufer, der die Sanierung selbst plant.
Was das Gesetz verlangt
Beim Verkauf eines Gebäudes oder einer Wohnung muss der Verkäufer einen Energieausweis haben. Er ist spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Abschluss des Kaufvertrags zu übergeben (§ 80 Gebäudemodernisierungsgesetz, GModG). Darüber hinaus enthält das Gesetz einzelne Nachrüstpflichten, etwa zur Dämmung der obersten Geschossdecke und ungedämmter Leitungen in unbeheizten Räumen (§§ 35 und 69 GModG). Die frühere Austauschpflicht für alte Heizkessel ist mit der Reform im Juli 2026 entfallen. Mehr dazu: Muss ich mein Mehrfamilienhaus sanieren? Welche Pflichten für Ihr Gebäude gelten, hängt vom Einzelfall ab. Ein Energieberater oder Schornsteinfeger kann das klären.
Worauf Käufer achten
Käufer, die eine sanierungsbedürftige Immobilie kaufen, rechnen die zu erwartenden Kosten gegen. Je besser die Lage bekannt ist, desto fairer kann das Angebot sein. Hilfreich sind zum Beispiel das Baujahr von Heizung und Dach, Rechnungen früherer Arbeiten und bei Eigentumswohnungen die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Bekannte Mängel sollten Sie offen ansprechen: Wer einen Mangel arglistig verschweigt, haftet trotz eines vereinbarten Gewährleistungsausschlusses (§ 444 BGB).
Wie wir sanierungsbedürftige Objekte kaufen
Wir kaufen Wohnungen und Mehrfamilienhäuser im heutigen Zustand, auch wenn größere Arbeiten anstehen. Den Zustand sehen wir uns bei einem gemeinsamen Termin an und berücksichtigen ihn offen in unserem Angebot. Sie müssen vorher nichts renovieren, keine Handwerker beauftragen und keine Angebote einholen. Weil wir für unseren eigenen Bestand kaufen, planen wir die Sanierung danach selbst.
Häufige Fragen
Lohnt es sich, vor dem Verkauf noch zu renovieren?
Kleinere Schönheitsreparaturen können den Eindruck verbessern. Größere Sanierungen vor dem Verkauf rechnen sich für Verkäufer oft nicht, weil Käufer eigene Vorstellungen haben und die Kosten selten vollständig im Preis zurückkommen.
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich direkt an Sie verkaufe?
Ja, die Pflicht gilt auch beim Direktverkauf. Falls noch kein gültiger Energieausweis vorliegt, besprechen wir mit Ihnen, wie er schnell erstellt werden kann.
Was ist, wenn die Eigentümergemeinschaft eine teure Sanierung beschlossen hat?
Das ist kein Hindernis. Wir sehen uns die Beschlüsse an und berücksichtigen beschlossene Kosten im Angebot.
Quellen
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Stand: 31.10.2026.
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