Muss ich mein Mehrfamilienhaus sanieren?

Kurz gesagt: Eine allgemeine Pflicht, ein Mehrfamilienhaus energetisch zu sanieren, gibt es nicht. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das im Juli 2026 das Gebäudeenergiegesetz abgelöst hat, verlangt aber die Dämmung ungedämmter oberster Geschossdecken und zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Wer Bauteile erneuert, muss dabei bestimmte Werte einhalten. Die frühere Austauschpflicht für alte Heizkessel ist entfallen.

Was sich im Juli 2026 geändert hat

Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Mit der Reform wurden unter anderem die sogenannte 65-Prozent-Regel für neue Heizungen und das Betriebsverbot für ältere Öl- und Gasheizkessel gestrichen. Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen. Für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen gelten stattdessen steigende Anteile erneuerbarer Brennstoffe. Wer ältere Texte liest, findet dort oft noch die alten Paragraphen 47 und 72: Diese Vorschriften gibt es in dieser Form nicht mehr.

Diese Nachrüstpflichten gelten für Mehrfamilienhäuser

Oberste Geschossdecke: Erfüllt die Decke zum unbeheizten Dachraum nicht den Mindestwärmeschutz, muss sie gedämmt werden. Alternativ genügt ein entsprechend gedämmtes Dach (§ 35 GModG).

Leitungen: Bisher ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen, etwa im Keller, müssen gedämmt werden (§ 69 GModG).

Für Häuser mit höchstens zwei Wohnungen, in denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst wohnte, greifen diese Pflichten erst nach einem Eigentümerwechsel, dann mit zwei Jahren Frist. Für Mehrfamilienhäuser mit drei und mehr Wohnungen gilt diese Ausnahme nicht. Die Pflichten bestehen dort unabhängig von Erbe oder Verkauf.

Wenn Sie ohnehin etwas erneuern

Wer Außenbauteile wie Dach, Fassade oder Fenster erneuert oder ersetzt, muss dabei die Höchstwerte des Gesetzes für den Wärmedurchgang einhalten. Das gilt nicht für kleine Arbeiten, die höchstens zehn Prozent der jeweiligen Bauteilfläche betreffen (§ 36 GModG). Es gibt also keine Pflicht, die Fassade zu dämmen. Wird sie aber neu verputzt oder erneuert, kann eine Dämmung zur Pflicht werden.

Was das für Erben bedeutet

Ein Erbe übernimmt das Haus so, wie es ist, mit allen bestehenden Pflichten. Sind die oberste Geschossdecke oder die Kellerleitungen nicht gedämmt, sollte das zeitnah nachgeholt werden. Ein Schornsteinfeger oder Energieberater kann in der Regel schnell sagen, ob etwas offen ist. Beim Verkauf brauchen Sie außerdem einen gültigen Energieausweis (§ 80 GModG).

Verkaufen statt sanieren

Ob sich eine Sanierung lohnt, hängt vom Haus, von den Mieten und von Ihrer Lebenssituation ab. Wer keine Baustelle im bewohnten Haus mehr möchte, kann im heutigen Zustand verkaufen. Utzschneider Immobilien kauft Mehrfamilienhäuser auch mit Sanierungsbedarf und berücksichtigt anstehende Arbeiten offen im Angebot.

Häufige Fragen

Muss ich meine alte Ölheizung austauschen?

Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz nicht. Das frühere Betriebsverbot für Heizkessel nach 30 Jahren ist entfallen. Unabhängig davon prüft der Schornsteinfeger, ob die Anlage die Abgasgrenzwerte einhält.

Muss ich vor dem Verkauf nachrüsten?

Der Verkauf selbst löst bei Mehrfamilienhäusern keine neue Pflicht aus. Offene Nachrüstungen gehen mit dem Haus auf den Käufer über. Sprechen Sie sie offen an, dann kann der Käufer sie einplanen.

Gilt das auch für meine Eigentumswohnung?

Die oberste Geschossdecke und die Leitungen im Keller gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Um die Nachrüstung kümmert sich dann die Eigentümergemeinschaft, die Kosten tragen alle Eigentümer anteilig.

Quellen

• § 35 GModG (Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes)
• § 36 GModG (Anforderungen bei Änderung)
• § 69 GModG (Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen)
• § 80 GModG (Energieausweise)
• Haufe: Gebäudemodernisierungsgesetz in Kraft

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Stand: 31.10.2026.