Mehrfamilienhaus mit leeren Wohnungen verkaufen

Kurz gesagt: Ein Mehrfamilienhaus mit einzelnen leeren Wohnungen kann als Ganzes verkauft werden. Die vermieteten Wohnungen gehen mit ihren Mietverträgen auf den Käufer über, die leeren Wohnungen übernimmt er so, wie sie sind. Utzschneider Immobilien kauft auch teilweise leerstehende Mehrfamilienhäuser, ohne dass Sie die Wohnungen vorher renovieren oder neu vermieten müssen.

Warum Wohnungen leer stehen

Leerstand hat meist nachvollziehbare Gründe. Nach einem Auszug müsste die Wohnung erst renoviert werden, und das lohnt sich für den Eigentümer nicht mehr. Oder der Verkauf ist schon geplant, und eine Neuvermietung würde ihn nur verkomplizieren. Manchmal fehlt nach einem Erbfall einfach jemand, der sich um die Vermietung kümmert. In allen diesen Fällen stellt sich die Frage, ob man die Wohnungen vor dem Verkauf noch herrichten und vermieten sollte.

Vor dem Verkauf neu vermieten?

Eine Neuvermietung bringt laufende Einnahmen und zeigt Käufern, welche Miete erzielbar ist. Sie kostet aber Zeit für Renovierung, Inserat, Besichtigungen und Mieterauswahl. Außerdem binden Sie sich und den Käufer an einen neuen Mietvertrag. Viele Eigentümer lassen die Wohnungen deshalb leer und verkaufen das Haus so, wie es ist. Käufer, die selbst sanieren und vermieten wollen, können mit leeren Wohnungen gut planen, weil sie Arbeiten ohne Rücksicht auf bestehende Mieter erledigen können.

Was Leerstand kostet

Eine leere Wohnung bringt keine Miete, verursacht aber weiter Kosten: Grundsteuer, Versicherung, Heizung zum Frostschutz und Betriebskosten, die sich auf keinen Mieter umlegen lassen. Je länger der Leerstand dauert, desto stärker wirkt sich das aus. Auch deshalb entscheiden sich viele Eigentümer für einen zügigen Verkauf.

Versicherung und Zweckentfremdung

Zwei Punkte sollten Sie bei längerem Leerstand im Blick haben:

• Gebäudeversicherung: Ein längerer Leerstand kann für den Versicherer eine Gefahrerhöhung sein, die angezeigt werden muss (§ 23 Versicherungsvertragsgesetz). Prüfen Sie Ihre Bedingungen und sprechen Sie mit Ihrem Versicherer.
• Zweckentfremdung: In Bayern können Gemeinden mit besonders gefährdeter Wohnraumversorgung per Satzung festlegen, dass Wohnraum, der länger als drei Monate leer steht, als Zweckentfremdung gilt und eine Genehmigung braucht (Art. 1 Zweckentfremdungsgesetz). Eine solche Satzung hat zum Beispiel die Landeshauptstadt München. Ob Ihre Gemeinde eine solche Satzung hat, erfahren Sie bei der Gemeindeverwaltung.

Was beim Verkauf mit den Mietern passiert

Für die vermieteten Wohnungen gilt „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB): Die Mietverträge gehen mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über. Für die leeren Wohnungen gibt es nichts zu übertragen. In der Mieterliste, die zum Verkauf gehört, werden sie einfach als leerstehend geführt, am besten mit dem Datum des Auszugs und einer kurzen Beschreibung des Zustands.

Wie wir teilweise leere Häuser kaufen

Wir kaufen Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser auch dann, wenn einzelne oder mehrere Wohnungen leer stehen. Sie müssen nichts renovieren und niemanden neu suchen. Bei der Besichtigung sehen wir uns die leeren Wohnungen an und berücksichtigen ihren Zustand offen in unserem Angebot. Bestehende Mietverträge übernehmen wir, und die Mieter bekommen einen Vermieter, der das Haus langfristig hält.

Häufige Fragen

Muss ich die leeren Wohnungen vorher räumen?

Nicht unbedingt. Was in den Wohnungen bleiben kann, besprechen wir offen. Persönliche Gegenstände sollten bis zur Übergabe entfernt sein.

Kaufen Sie auch Häuser, in denen die meisten Wohnungen leer stehen?

Ja. Auch ein weitgehend leeres Haus kaufen wir, wenn es grundsätzlich zu uns passt.

Was ist, wenn ein Mieter gerade gekündigt hat?

Dann führen wir die Wohnung in der Mieterliste mit dem Auszugstermin. Bis zur Übergabe bleibt der Mietvertrag Ihre Sache, danach übernehmen wir.

Quellen

• § 566 BGB
• § 23 Versicherungsvertragsgesetz
• Art. 1 Zweckentfremdungsgesetz Bayern

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Stand: 02.11.2026.