Ist eine vermietete Wohnung weniger wert?

Kurz gesagt: Eine vermietete Eigentumswohnung erzielt häufig einen geringeren Preis als eine vergleichbare leere, weil Käufer, die selbst einziehen wollen, wegfallen. Einen festen Abschlag gibt es aber nicht. Wie groß der Unterschied ist, hängt vor allem davon ab, wie die Miete zur ortsüblichen Miete passt, wie lange der Mieter voraussichtlich bleibt und wie gefragt die Lage bei Anlegern ist. Bei ganzen Mehrfamilienhäusern ist die Vermietung dagegen der Normalfall.

Zwei Käufergruppen, zwei Sichtweisen

Eine leere Wohnung können zwei Gruppen kaufen: Menschen, die selbst einziehen, und Anleger, die vermieten. Eine vermietete Wohnung interessiert fast nur Anleger. Selbstnutzer vergleichen mit der Miete, die sie sonst zahlen würden, und sind oft bereit, mehr auszugeben. Anleger rechnen mit dem Ertrag: Was bringt die Wohnung nach Abzug der Kosten, und wie verhält sich das zum Kaufpreis?

Fehlt die Gruppe der Selbstnutzer, fehlt in vielen Lagen auch ein Teil der Nachfrage. Daher kommt der Unterschied.

Wovon der Unterschied abhängt

Miethöhe: Liegt die Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann ein Käufer sie nur schrittweise anheben, bis zur Vergleichsmiete und innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent, in angespannten Wohnungsmärkten um höchstens 15 Prozent (§ 558 BGB). Eine Miete nah an der Vergleichsmiete macht die Wohnung für Anleger attraktiver.

Mietvertrag und Mieter: Pünktliche Zahlungen, ein klarer Vertrag und eine nachvollziehbare Nebenkostenabrechnung zählen. Staffel- oder Indexmieten, Rückstände oder Streit wirken sich aus.

Lage und Wohnungsgröße: Kleine Wohnungen in Universitäts- und Pendlerstädten sind bei Anlegern gefragt, große Familienwohnungen in Ortsrandlagen eher bei Selbstnutzern. Entsprechend unterschiedlich fällt der Unterschied aus.

Zustand und Eigentümergemeinschaft: Anstehende Arbeiten im Haus, die Höhe der Erhaltungsrücklage und beschlossene Sonderumlagen beeinflussen beide Käufergruppen.

Warum es keine feste Prozentzahl gibt

Im Internet kursieren pauschale Abschläge. Sie helfen im Einzelfall wenig, weil sie die Miete, die Lage und den Mietvertrag nicht berücksichtigen. In manchen Lagen zahlen Anleger für eine gut vermietete Wohnung genauso viel wie Selbstnutzer für eine leere. Eine seriöse Einschätzung beginnt deshalb mit den konkreten Zahlen Ihrer Wohnung.

Bei Mehrfamilienhäusern ist es anders

Ein ganzes Mietshaus kaufen ohnehin fast nur Anleger und Bestandshalter. Hier ist die Vermietung kein Nachteil, sondern die Grundlage der Bewertung. Leerstand kann bei Mehrfamilienhäusern sogar ein Abschlagsgrund sein, wenn die Wohnungen erst renoviert und neu vermietet werden müssen.

Häufige Fragen

Lohnt es sich, auf den Auszug des Mieters zu warten?

Das kann sich lohnen, ist aber nicht planbar. Kündigen dürfen Sie dafür in der Regel nicht, und bis zum Auszug tragen Sie weiter alle Kosten und Pflichten als Vermieter.

Spielt es eine Rolle, wie lange der Mieter schon dort wohnt?

Indirekt ja: Langjährige Mietverträge haben oft eine Miete unter der Vergleichsmiete. Gleichzeitig sind langjährige, zuverlässige Mieter für Anleger ein Plus.

Wie bewerten Sie eine vermietete Wohnung?

Wir sehen uns Mietvertrag, Miete, Zustand und Unterlagen der Eigentümergemeinschaft an und erklären Ihnen, welche Punkte in unser Angebot eingeflossen sind.

Quellen

• § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete)
• § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete)

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Stand: 31.10.2026.