Darf ich meinem Mieter kündigen, um zu verkaufen?

Kurz gesagt: Der Wunsch, die Wohnung leer und damit teurer zu verkaufen, ist in aller Regel kein Kündigungsgrund. § 573 BGB erlaubt eine sogenannte Verwertungskündigung nur, wenn dem Vermieter ohne Kündigung erhebliche Nachteile drohen, und die Gerichte legen dafür strenge Maßstäbe an. Der übliche Weg ist, die Wohnung vermietet zu verkaufen; der Mietvertrag geht dann auf den Käufer über.

Die gesetzliche Regel

Ein Vermieter kann ein Wohnraummietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Das Gesetz nennt drei Beispiele: erhebliche Pflichtverletzungen des Mieters, Eigenbedarf und die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung. Der Verkauf fällt, wenn überhaupt, unter den dritten Fall.

Die Verwertungskündigung

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann ein Vermieter kündigen, wenn ihn das Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung hindert und er dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Das Gesetz schränkt das selbst ein: Dass sich durch eine neue Vermietung eine höhere Miete erzielen ließe, zählt nicht. Ebenso wenig kann sich der Vermieter darauf berufen, dass er die Wohnung nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum verkaufen will.

In der Praxis heißt das: Ein geringerer Verkaufspreis für die vermietete Wohnung allein reicht in der Regel nicht. Die Gerichte prüfen den Einzelfall und verlangen, dass der Vermieter seine Nachteile genau darlegt. Eine Kündigung, die vor Gericht nicht hält, kostet Zeit und Geld und belastet das Verhältnis zum Mieter.

Eigenbedarf ist kein Ausweg für den Verkauf

Eigenbedarf darf nur geltend machen, wer die Wohnung wirklich für sich oder nahe Angehörige braucht. Wer Eigenbedarf vortäuscht, um leer zu verkaufen, macht sich schadensersatzpflichtig. Auch der Käufer kann nicht sofort kündigen: Er tritt in den Mietvertrag ein und braucht selbst einen gesetzlichen Grund. Nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen gilt für ihn zusätzlich eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren (§ 577a BGB).

Was stattdessen möglich ist

Vermietet verkaufen: Der Mietvertrag geht mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über (§ 566 BGB). Für Kapitalanleger und Bestandshalter ist eine vermietete Wohnung kein Nachteil, sondern der Normalfall.

Einvernehmliche Lösung: Mieter und Vermieter können einen Aufhebungsvertrag schließen, oft gegen eine Umzugshilfe oder Abfindung. Das ist freiwillig. Der Mieter muss nicht zustimmen.

Abwarten: Zieht der Mieter von sich aus aus, kann die Wohnung leer verkauft werden. Planbar ist das allerdings nicht.

Häufige Fragen

Muss mein Mieter Besichtigungen zulassen?

Nach Ankündigung und zu angemessenen Zeiten in der Regel ja. Bei einem Verkauf an einen Direktkäufer bleibt es meist bei einem Termin.

Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?

Nur in einem besonderen Fall: wenn die Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und nun erstmals verkauft wird (§ 577 BGB).

Kaufen Sie vermietete Wohnungen?

Ja. Wir kaufen vermietete Wohnungen und Mehrfamilienhäuser für unseren eigenen Bestand und übernehmen bestehende Mietverträge.

Quellen

• § 573 BGB (Ordentliche Kündigung des Vermieters)
• § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete)
• § 577 BGB (Vorkaufsrecht des Mieters)
• § 577a BGB (Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung)

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Stand: 31.10.2026.