Was ist mein Mehrfamilienhaus wert?

Kurz gesagt: Der Wert eines Mehrfamilienhauses wird meist über das Ertragswertverfahren ermittelt, also aus den nachhaltig erzielbaren Mieten abzüglich der Bewirtschaftungskosten, dazu kommt der Bodenwert. Zustand, Lage, Mietverträge und anstehende Investitionen verändern den Wert deutlich. Eine unverbindliche Einschätzung im Rahmen eines Kaufangebots erhalten Sie bei Utzschneider Immobilien kostenlos.

Die drei Verfahren

Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Verfahren: das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Für vermietete Mehrfamilienhäuser ist das Ertragswertverfahren üblich, weil Käufer solche Häuser vor allem wegen der Mieteinnahmen kaufen.

So funktioniert der Ertragswert, vereinfacht

1. Jahresrohertrag: die nachhaltig erzielbaren Mieten eines Jahres.
2. Abzüglich Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlegbare Betriebskosten.
3. Abzüglich Bodenwertverzinsung: Der Boden ist ein eigener Wertanteil und wird getrennt betrachtet.
4. Kapitalisierung: Der verbleibende Gebäudereinertrag wird über die Restnutzungsdauer und einen Liegenschaftszins in einen Barwert umgerechnet.
5. Plus Bodenwert: Er ergibt sich meist aus dem Bodenrichtwert.
6. Besondere Merkmale: Sanierungsstau, Rechte im Grundbuch oder ungewöhnliche Mietverträge werden als Zu- oder Abschlag berücksichtigt.

Den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück finden Sie in Bayern kostenlos im Portal BORIS-Bayern der Gutachterausschüsse.

Was den Wert besonders beeinflusst

• Mietniveau: Liegen die Mieten deutlich unter dem ortsüblichen Niveau, steigt das Potenzial, aber nur langsam, weil Mieterhöhungen gesetzlich begrenzt sind.
• Zustand: Heizung, Dach, Fenster, Leitungen. Was in den nächsten Jahren ansteht, ziehen Käufer vom Preis ab.
• Energieeffizienz: Der Energieausweis zeigt, wo das Haus steht.
• Struktur: Anzahl und Größe der Wohnungen, Gewerbeanteil, Stellplätze.
• Aufteilung: Ein in Eigentumswohnungen aufgeteiltes Haus wird anders bewertet als ein unaufgeteiltes.
• Lage: Mikrolage innerhalb des Ortes, Anbindung, Nachfrage nach Mietwohnungen.

Gutachten, Maklerschätzung oder Kaufangebot?

Ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen ist am belastbarsten, kostet aber Geld und Zeit. Maklerschätzungen sind meist kostenlos, sollen aber oft zu einem Auftrag führen. Ein konkretes Kaufangebot zeigt Ihnen, was ein Käufer tatsächlich zu zahlen bereit ist. Bei uns ist es kostenlos und unverbindlich, und wir erklären Ihnen, wie es zustande kommt.

Häufige Fragen

Was bedeutet der Kaufpreisfaktor?

Der Faktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Er ist eine grobe Faustformel, ersetzt aber keine Bewertung, weil er Zustand und Kosten nicht berücksichtigt.

Hilft ein Online-Rechner?

Für eine erste Orientierung bei Eigentumswohnungen manchmal. Bei Mehrfamilienhäusern liegen Online-Rechner oft deutlich daneben, weil Mieten, Zustand und Struktur zu verschieden sind.

Welche Unterlagen brauche ich für eine Bewertung?

Mieterliste, Wohnflächen, Baujahr und Angaben zu Modernisierungen genügen für eine erste Einschätzung.

Quellen

• Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
• BORIS-Bayern: Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Stand: 01.11.2026.