Kann ich verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft?

Kurz gesagt: Ja. Der Kredit wird in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst, und die Grundschuld wird danach gelöscht; der Notar regelt diesen Ablauf. Bei einem Darlehen mit fester Zinsbindung darf der Kreditnehmer wegen des Verkaufs vorzeitig kündigen, muss der Bank aber den entstehenden Schaden ersetzen, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. 2 BGB). Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung kann jedes Festzinsdarlehen mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung gekündigt werden (§ 489 BGB).

So läuft die Ablösung

Ein Käufer will die Immobilie in der Regel ohne die Grundschuld des Verkäufers übernehmen. Der Notar holt deshalb bei der Bank des Verkäufers die Ablösesumme und die Löschungsbewilligung ein. Der Käufer zahlt den Teil des Kaufpreises, der zur Ablösung nötig ist, direkt an die Bank, den Rest an den Verkäufer. Danach wird die Grundschuld im Grundbuch gelöscht. So ist sichergestellt, dass der Käufer lastenfrei erwirbt und die Bank ihr Geld erhält.

Welche Kündigungsrechte Sie haben

Variabler Zins: Ein Darlehen mit veränderlichem Zinssatz kann jederzeit mit drei Monaten Frist gekündigt werden (§ 489 Abs. 2 BGB).

Nach zehn Jahren: Ein Darlehen mit fester Zinsbindung kann zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist gekündigt werden, unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Wurde später eine neue Zinsvereinbarung getroffen, zählt deren Zeitpunkt.

Wegen des Verkaufs: Innerhalb der Zinsbindung können Sie ein durch Grundschuld gesichertes Festzinsdarlehen vorzeitig kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben, frühestens sechs Monate nach Auszahlung. Der Verkauf der Immobilie ist ausdrücklich ein solches Interesse (§ 490 Abs. 2 BGB). Dafür kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung

Die Entschädigung soll den Zinsschaden der Bank ausgleichen. Ihre Höhe hängt vor allem von der Restschuld, der verbleibenden Zinsbindung und dem Unterschied zwischen dem vereinbarten und dem aktuellen Zinsniveau ab. Lassen Sie sich die Berechnung schriftlich geben.

Bei Verbraucherdarlehen kann die Entschädigung ganz entfallen, wenn der Darlehensvertrag nur unzureichende Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung enthält (§ 502 Abs. 2 BGB). Ob das bei Ihnen zutrifft, kann eine Verbraucherzentrale oder ein Anwalt prüfen.

Möglichkeiten, die Kosten zu vermeiden

• Den Verkauf auf das Ende der Zinsbindung oder auf den Zehnjahreszeitpunkt legen, wenn das zeitlich passt.
• Mit der Bank über einen Pfandtausch sprechen: Das Darlehen läuft weiter und wird mit einer anderen Immobilie besichert, etwa wenn Sie eine neue kaufen.
• Sondertilgungsrechte nutzen, die im Vertrag vereinbart sind.

Häufige Fragen

Muss der Kredit vor dem Notartermin abgelöst sein?

Nein. Die Ablösung erfolgt in der Regel aus dem Kaufpreis. Der Notar sorgt dafür, dass die Bank ihr Geld bekommt und die Grundschuld gelöscht wird.

Was, wenn der Kaufpreis nicht reicht, um den Kredit abzulösen?

Dann muss der Differenzbetrag aus anderen Mitteln kommen, sonst gibt die Bank die Grundschuld nicht frei. Sprechen Sie früh mit Ihrer Bank.

Kann der Käufer meinen Kredit übernehmen?

Das ist nur möglich, wenn die Bank zustimmt, und kommt selten vor.

Quellen

• § 489 BGB (Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers)
• § 490 BGB (Außerordentliches Kündigungsrecht)
• § 502 BGB (Vorfälligkeitsentschädigung)

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Stand: 31.10.2026.