Was kostet mich der Verkauf einer Immobilie?

Kurz gesagt: Notar- und Grundbuchkosten für den Kaufvertrag sowie die Grunderwerbsteuer zahlt in der Regel der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB); in Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent. Der Verkäufer trägt typischerweise die Kosten für die Löschung von Grundschulden, einen Energieausweis, gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung und eine Maklerprovision, wenn er einen Makler beauftragt hat. Bei einem Verkauf an Utzschneider Immobilien fällt keine Maklerprovision an.

Was der Käufer zahlt

Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt beim Grundstückskauf der Käufer die Kosten der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung sowie die Kosten der Eintragung im Grundbuch. Das gilt auch für Eigentumswohnungen. Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer, die der Käufer in aller Regel laut Kaufvertrag übernimmt. In Bayern beträgt sie 3,5 Prozent des Kaufpreises, in Baden-Württemberg 5 Prozent.

Im Kaufvertrag kann die Kostenverteilung anders geregelt werden. Üblich ist das aber nicht.

Was üblicherweise der Verkäufer zahlt

Löschung von Grundschulden: Ist im Grundbuch noch eine Grundschuld für einen Kredit eingetragen, soll der Käufer das Grundstück meist lastenfrei erhalten. Die Kosten für die Löschung, also für die Löschungsbewilligung der Bank, deren Beglaubigung und die Eintragung beim Grundbuchamt, trägt in der Regel der Verkäufer.

Vorfälligkeitsentschädigung: Wird ein Kredit mit fester Zinsbindung vor Ablauf getilgt, kann die Bank einen Ausgleich verlangen (§ 490 Abs. 2 BGB). Ob und in welcher Höhe, hängt vom Vertrag ab.

Energieausweis: Beim Verkauf muss ein gültiger Energieausweis vorliegen (§ 80 GModG). Liegt keiner vor, lässt ihn der Verkäufer erstellen.

Maklerprovision: Wer einen Makler beauftragt, zahlt dessen Provision nach dem Maklervertrag. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die an Verbraucher verkauft werden, gelten besondere Regeln zur Teilung der Provision (§§ 656a ff. BGB). Für Mehrfamilienhäuser gelten diese Regeln nicht.

Unterlagen: Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle oder Pläne kosten meist nur wenig, können sich aber summieren.

Steuern

Ein Gewinn aus dem Verkauf ist steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen und keine Ausnahme für selbst genutzte Wohnungen greift (§ 23 EStG). Bei Erbe und Schenkung zählt in der Regel der Kaufzeitpunkt des Vorbesitzers. Ob Steuer anfällt, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.

Kosten bei Erbe und Erbengemeinschaft

Wer geerbt hat, braucht für den Verkauf einen Nachweis der Erbfolge, etwa einen Erbschein. Dafür fallen Gebühren beim Nachlassgericht an, die sich nach dem Wert des Nachlasses richten. Wird das Grundbuch innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall auf die Erben berichtigt, ist die Eintragung gebührenfrei.

Häufige Fragen

Wer zahlt den Notar, wenn ich an Sie verkaufe?

Wie gesetzlich vorgesehen und üblich trägt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten für den Kaufvertrag und die Grunderwerbsteuer. Kosten wie die Löschung bestehender Grundschulden bleiben in der Regel beim Verkäufer. Eine Maklerprovision fällt nicht an.

Kann ich die Verkaufskosten von der Steuer absetzen?

Bei einem steuerpflichtigen Verkauf mindern Veräußerungskosten den Gewinn. Ob das bei Ihnen zutrifft, klärt Ihr Steuerberater.

Fällt Umsatzsteuer auf den Kaufpreis an?

Der Verkauf von Grundstücken ist in der Regel von der Umsatzsteuer befreit, weil er der Grunderwerbsteuer unterliegt. Für gewerblich genutzte Objekte gibt es Sonderfälle, die der Steuerberater klären sollte.

Quellen

• § 448 BGB (Kosten der Übergabe und vergleichbare Kosten)
• § 490 BGB (Außerordentliches Kündigungsrecht)
• § 656c BGB (Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien)
• § 23 EStG (Private Veräußerungsgeschäfte)
• § 80 GModG (Energieausweise)

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Stand: 31.10.2026.