Spekulationsfrist bei Immobilien verständlich erklärt

Kurz gesagt: Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie sind steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Ausgenommen sind Immobilien, die im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurden. Bei Erbschaft und Schenkung zählt in der Regel das Anschaffungsdatum des Vorbesitzers.

Die Grundregel

Der Verkauf einer Immobilie ist ein „privates Veräußerungsgeschäft“, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Maßgeblich sind in der Regel die Daten der notariellen Kaufverträge. Liegt der Verkauf außerhalb dieser Frist, ist ein Gewinn steuerfrei.

Die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien

Nicht steuerpflichtig ist der Verkauf, wenn die Immobilie entweder in der gesamten Zeit zwischen Anschaffung und Verkauf oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Für vermietete Wohnungen und Mehrfamilienhäuser gilt diese Ausnahme nicht, für die selbst bewohnte Wohnung im eigenen Mehrfamilienhaus kann sie anteilig greifen.

Erbe und Schenkung

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, übernimmt in der Regel die Frist des Vorbesitzers. Hat zum Beispiel die Mutter ihre vermietete Wohnung vor 15 Jahren gekauft, ist ein Verkauf durch die Erben in der Regel nicht mehr steuerpflichtig.

Wie der Gewinn berechnet wird

Vereinfacht: Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten, Herstellungskosten für Ausbauten und Verkaufskosten. Abschreibungen, die in den Vermietungsjahren steuerlich geltend gemacht wurden, erhöhen den Gewinn. Liegt der Gewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter der Freigrenze von 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Liegt Ihr Verkauf knapp innerhalb der Frist, kann es sich lohnen, den Notartermin mit Ihrem Steuerberater abzustimmen. Wir richten uns bei der Terminplanung gern nach Ihren steuerlichen Überlegungen.

Häufige Fragen

Zählt der Tag der Schlüsselübergabe oder der Notartermin?

In der Regel kommt es auf das Datum der notariellen Kaufverträge an, nicht auf den Besitzübergang.

Gilt die Spekulationsfrist auch für Grundstücke?

Ja, die Zehnjahresfrist gilt für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte wie das Erbbaurecht.

Muss ich den Verkauf dem Finanzamt melden?

Steuerpflichtige Gewinne geben Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung an. Zusätzlich informiert der Notar das Finanzamt wegen der Grunderwerbsteuer über jeden Verkauf.

Quellen

• § 23 Einkommensteuergesetz

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Stand: 01.11.2026.