Kaufpreiszahlung und Übergabe

Kurz gesagt: Der Kaufpreis wird fällig, wenn der Notar bestätigt, dass die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, Genehmigungen und Vorkaufsrechtsverzichte vorliegen und die Löschung bestehender Grundschulden gesichert ist. Mit der Zahlung gehen Besitz, Nutzen und Lasten über, das Eigentum wird danach im Grundbuch umgeschrieben.

Schritt 1: Auflassungsvormerkung

Kurz nach dem Notartermin wird für den Käufer eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen (§ 883 BGB). Sie sichert seinen Anspruch auf das Eigentum: Der Verkäufer kann die Immobilie danach nicht mehr wirksam an jemand anderen verkaufen oder belasten.

Schritt 2: Genehmigungen und Vorkaufsrechte

Der Notar fragt bei der Gemeinde an, ob sie ein Vorkaufsrecht ausüben will. Dafür hat sie in der Regel zwei Monate Zeit (§ 28 BauGB). Je nach Fall braucht es weitere Zustimmungen, etwa des Verwalters bei Eigentumswohnungen, des Grundstückseigentümers beim Erbbaurecht oder des Betreuungsgerichts.

Schritt 3: Lastenfreistellung

Stehen noch Grundschulden einer Bank im Grundbuch, holt der Notar deren Löschungsbewilligung ein. Die Bank teilt mit, welcher Betrag zur Ablösung nötig ist. Dieser Teil des Kaufpreises geht direkt an die Bank, der Rest an den Verkäufer.

Schritt 4: Fälligkeit und Zahlung

Liegen alle Voraussetzungen vor, schreibt der Notar dem Käufer, dass der Kaufpreis fällig ist. Der Käufer überweist innerhalb der vereinbarten Frist, meist direkt auf das Konto des Verkäufers und gegebenenfalls teilweise an die Bank. Ein Notaranderkonto ist nur nötig, wenn ein besonderes Sicherungsbedürfnis besteht.

Schritt 5: Übergabe und Grundbuch

Mit Zahlung gehen in der Regel Besitz, Nutzen und Lasten über: Ab diesem Tag stehen dem Käufer die Mieten zu, und er trägt die laufenden Kosten. Sobald das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung zur Grunderwerbsteuer erteilt hat, beantragt der Notar die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.

Häufige Fragen

Wie lange dauert es bis zur Zahlung?

Meist einige Wochen, je nachdem wie schnell Grundbuchamt, Gemeinde und Bank reagieren und ob weitere Genehmigungen nötig sind.

Was passiert, wenn der Käufer nicht zahlt?

Der Vertrag regelt Verzugszinsen und Rücktrittsrechte. Bis zur Zahlung bleibt der Verkäufer Eigentümer.

Wann bekommt der Käufer die Schlüssel?

In der Regel nach Eingang des Kaufpreises, so wie im Vertrag vereinbart.

Quellen

• § 883 BGB
• § 28 Baugesetzbuch
• § 57 Beurkundungsgesetz (Notaranderkonto)
• § 22 Grunderwerbsteuergesetz

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Stand: 01.11.2026.