Was passiert mit der Mietkaution beim Verkauf?

Kurz gesagt: Mit dem Verkauf tritt der Käufer in die Rechte und Pflichten aus der Mietkaution ein (§ 566a BGB). Der Verkäufer übergibt die Kautionen deshalb in der Regel an den Käufer. Kann der Mieter seine Kaution bei Auszug vom Käufer nicht zurückerhalten, haftet der frühere Vermieter weiter. Eine vollständige Liste der Kautionen und eine dokumentierte Übergabe schützen beide Seiten.

Die gesetzliche Regel

Der Mietvertrag geht beim Verkauf auf den Käufer über (§ 566 BGB). Für die Kaution gilt eine eigene Vorschrift: Der Käufer tritt in die Rechte und Pflichten ein, die sich aus der Sicherheit ergeben (§ 566a BGB). Er muss die Kaution also bei Mietende abrechnen und zurückzahlen.

Der Verkäufer ist damit aber nicht ganz aus der Pflicht. Kann der Mieter die Kaution bei Mietende vom Käufer nicht zurückerhalten, etwa weil dieser zahlungsunfähig ist, bleibt der frühere Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet (§ 566a Satz 2 BGB).

Was das für Sie als Verkäufer bedeutet

Weil Sie im Ernstfall weiter haften, sollten Sie die Kautionen nicht einfach behalten oder mit dem Kaufpreis verrechnen, ohne das zu dokumentieren. Üblich ist, im Kaufvertrag zu regeln, dass die Kautionen samt Zinsen an den Käufer übergeben werden, und wie das geschieht: durch Übertragung der Kautionskonten, Überweisung oder Übergabe von Bürgschaften und Sparbüchern.

Wie Kautionen angelegt sein müssen

Eine Barkaution darf höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkosten betragen. Der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen, die Zinsen stehen dem Mieter zu (§ 551 BGB). Gerade bei älteren Mietverträgen oder geerbten Häusern ist nicht immer klar, wo eine Kaution liegt. Prüfen Sie das vor dem Verkauf.

Eine Liste hilft

Für jede vermietete Wohnung sollten folgende Angaben vorliegen:

• Name des Mieters und Wohnung
• Höhe der Kaution und Art (Barkaution, Kautionskonto, Bürgschaft, verpfändetes Sparbuch)
• Bank und Kontonummer oder Urkunde
• aufgelaufene Zinsen
• offene Forderungen gegen den Mieter, etwa aus Nebenkostenabrechnungen

Mit dieser Liste kann der Notar die Übergabe im Kaufvertrag genau regeln, und der Käufer weiß, was er übernimmt.

Den Mieter informieren

Nach dem Eigentumswechsel sollten Verkäufer und Käufer den Mietern gemeinsam mitteilen, wer jetzt Vermieter ist, wohin die Miete zu zahlen ist und dass die Kaution übergeben wurde. Das vermeidet Rückfragen und doppelte Zahlungen.

Häufige Fragen

Was ist, wenn eine Kaution nie getrennt angelegt wurde?

Dann sollte das vor oder spätestens mit dem Verkauf geklärt werden, zum Beispiel indem der Betrag auf ein Kautionskonto eingezahlt und an den Käufer übertragen wird.

Darf der Käufer die Kaution mit offenen Forderungen verrechnen?

Ja, bei Mietende kann er berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis mit der Kaution verrechnen, so wie es der bisherige Vermieter gekonnt hätte.

Übernehmen Sie die Kautionen meiner Mieter?

Ja. Wenn wir ein vermietetes Objekt kaufen, übernehmen wir die bestehenden Mietverträge samt Kautionen und regeln die Übergabe im Kaufvertrag.

Quellen

• § 566a BGB (Mietsicherheit)
• § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete)
• § 551 BGB (Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten)

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Stand: 31.10.2026.