Eigentumswohnung verkaufen oder vermieten?

Kurz gesagt: Vermieten lohnt sich, wenn Sie die Wohnung langfristig halten, Rücklagen für Reparaturen haben und die Aufgaben als Vermieter übernehmen wollen. Verkaufen passt, wenn Sie das Kapital brauchen, weit weg wohnen oder keine Vermieterpflichten wollen. Wichtig: Wer eine selbst bewohnte Wohnung erst vermietet und später verkauft, kann die Steuerfreiheit nach § 23 EStG verlieren.

Was für das Vermieten spricht

Eine vermietete Wohnung bringt laufende Einnahmen und bleibt als Vermögen erhalten. Steigen Mieten und Preise, profitieren Sie davon. Für viele ist die Wohnung auch ein Teil der Altersvorsorge oder etwas, das an die Kinder gehen soll. Zudem lassen sich Kosten wie Zinsen, Abschreibung und Instandhaltung steuerlich mit den Mieteinnahmen verrechnen.

Was dagegen spricht

Als Vermieter übernehmen Sie Aufgaben: Mieter suchen, Mietvertrag und Übergabe, Nebenkostenabrechnung, Reparaturen, Kommunikation mit der Hausverwaltung. Nicht alle Kosten lassen sich auf den Mieter umlegen. Das Hausgeld enthält zum Beispiel die Zuführung zur Erhaltungsrücklage und die Verwaltervergütung, die Sie selbst tragen. Dazu kommen Sonderumlagen, wenn die Eigentümergemeinschaft größere Arbeiten beschließt.

Mieterhöhungen sind nur in Grenzen möglich: bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent, in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt um höchstens 15 Prozent (§ 558 BGB). Und wer später selbst einziehen oder verkaufen möchte, kann einem Mieter nicht einfach kündigen.

Der Punkt, den viele übersehen: die Steuer

Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie sind steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Innerhalb der zehn Jahre bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben (§ 23 EStG). Vermieten Sie die Wohnung jetzt und verkaufen erst später, kann diese Ausnahme wegfallen. Liegt Ihr Kauf weniger als zehn Jahre zurück, sprechen Sie deshalb vor der Entscheidung mit einem Steuerberater.

Die Wohnung später verkaufen

Wer vermietet und Jahre später verkaufen möchte, verkauft eine vermietete Wohnung. Für Käufer, die selbst einziehen wollen, ist sie dann meist uninteressant. Wie sich das auf den Preis auswirkt, hängt von der Miete, vom Mietvertrag und vom örtlichen Markt ab.

Eine einfache Prüfliste

• Brauchen Sie das Kapital in den nächsten Jahren?
• Wohnen Sie nah genug, um sich um die Wohnung zu kümmern, oder bezahlen Sie dafür jemanden?
• Gibt es Rücklagen für Reparaturen und mögliche Sonderumlagen?
• Stehen im Haus größere Arbeiten an, etwa Dach, Fassade oder Heizung?
• Wie lange liegt der Kauf zurück, und haben Sie die Wohnung zuletzt selbst bewohnt?

Häufige Fragen

Kann ich erst vermieten und später immer noch verkaufen?

Ja, aber Sie verkaufen dann eine vermietete Wohnung, und die Steuerfreiheit für selbst genutzte Wohnungen kann entfallen. Beides sollten Sie vorher bedenken.

Kaufen Sie auch leere Wohnungen?

Ja. Wir kaufen vermietete und leere Eigentumswohnungen für unseren eigenen Bestand.

Muss die Wohnung vor dem Verkauf renoviert werden?

Nein. Bei einem Verkauf an uns berücksichtigen wir den Zustand im Angebot.

Quellen

• § 23 EStG (Private Veräußerungsgeschäfte)
• § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete)

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Stand: 31.10.2026.