Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen

Kurz gesagt: Eine Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauch kann verkauft werden. Die Rechte bleiben im Grundbuch stehen und gelten auch gegenüber dem Käufer, es sei denn, der Berechtigte verzichtet. Utzschneider Immobilien kauft Wohnungen und Mehrfamilienhäuser auch mit eingetragenen Rechten.

Wohnrecht und Nießbrauch: der Unterschied

Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen, sie reichen aber unterschiedlich weit:

• Wohnungsrecht (umgangssprachlich Wohnrecht): Der Berechtigte darf ein Gebäude oder einen Teil davon selbst bewohnen (§ 1093 BGB). Das Recht ist an die Person gebunden und nicht übertragbar.
• Nießbrauch: Der Berechtigte darf die Immobilie umfassend nutzen und die Erträge ziehen, also auch vermieten und die Mieten behalten (§ 1030 BGB). Er trägt dafür in der Regel auch die laufenden Kosten.

Was beim Verkauf passiert

Ein eingetragenes Recht erlischt nicht dadurch, dass der Eigentümer verkauft. Der Käufer erwirbt die Immobilie mit dem Recht. Für den Berechtigten ändert sich also zunächst nichts: Er wohnt weiter oder erhält weiter die Mieten. Für Käufer bedeutet das, dass sie die Immobilie bis zum Ende des Rechts nicht selbst nutzen können. Deshalb kommen vor allem Käufer infrage, die langfristig denken.

Die Wege im Überblick

• Verkauf mit dem Recht: Das Recht bleibt bestehen, der Kaufpreis berücksichtigt es.
• Verzicht gegen Ausgleich: Der Berechtigte verzichtet, oft gegen eine Zahlung, und bewilligt die Löschung im Grundbuch. Das ist nur mit seiner Zustimmung möglich.
• Erlöschen: Ist das Recht auf Lebenszeit eingeräumt, endet es mit dem Tod des Berechtigten. Bei einem Umzug ins Pflegeheim erlischt ein Wohnungsrecht dagegen nicht automatisch.

Wie wir solche Objekte kaufen

Wir kaufen Wohnungen und Mehrfamilienhäuser auch mit Wohnungsrecht oder Nießbrauch. Wir sehen uns den Grundbucheintrag und die Vereinbarungen an und sprechen offen über die Möglichkeiten. Ist ein Verzicht gewünscht, kann er beim selben Notartermin geregelt werden. Bleibt das Recht bestehen, behandeln wir die berechtigte Person mit dem gleichen Respekt wie jeden Mieter.

Häufige Fragen

Muss der Wohnberechtigte dem Verkauf zustimmen?

Für den Verkauf selbst nicht, das Recht bleibt ja bestehen. Soll das Recht gelöscht werden, muss der Berechtigte zustimmen.

Was passiert mit einem Nießbrauch, wenn die Wohnung vermietet ist?

Der Nießbraucher bleibt Vermieter und erhält weiter die Mieten, solange der Nießbrauch besteht.

Wie wird der Wert eines Wohnrechts berechnet?

Üblich ist eine Berechnung aus dem Nutzungswert und der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten. Für eine verbindliche Bewertung wenden Sie sich an einen Sachverständigen oder Steuerberater.

Quellen

• § 1030 BGB
• § 1092 BGB, § 1093 BGB

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Stand: 01.11.2026.