Unaufgeteiltes Mehrfamilienhaus verkaufen

Kurz gesagt: Ein unaufgeteiltes Mehrfamilienhaus ist ein Haus mit mehreren Wohnungen, das rechtlich ein einziges Grundstück ohne Teilungserklärung ist. Es kann nur als Ganzes verkauft werden. Eine Aufteilung in Eigentumswohnungen ist aufwendig und in manchen Gebieten genehmigungspflichtig. Utzschneider Immobilien kauft unaufgeteilte Mehrfamilienhäuser als Ganzes.

Was unaufgeteilt bedeutet

Ein Mehrfamilienhaus ist unaufgeteilt, wenn es keine Teilungserklärung gibt. Im Grundbuch steht dann ein einziges Grundstück mit einem Eigentümer oder einer Eigentümergemeinschaft am ganzen Haus. Einzelne Wohnungen lassen sich so nicht getrennt verkaufen. Erst eine Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz macht aus dem Haus einzelne Eigentumswohnungen mit eigenen Grundbuchblättern.

Was eine Aufteilung voraussetzt

• Teilungserklärung: Der Eigentümer erklärt gegenüber dem Grundbuchamt, wie das Haus in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt wird (§ 8 WEG).
• Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung: Pläne zeigen die Lage der Einheiten, die Baubehörde bescheinigt, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§ 7 Abs. 4 WEG).
• Genehmigung in bestimmten Gebieten: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Länder festlegen, dass die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen genehmigt werden muss (§ 250 BauGB).

Dazu kommen Kosten für Vermessung, Pläne, Notar und Grundbuch sowie Zeit. Bei vermieteten Häusern sind außerdem das Vorkaufsrecht der Mieter und verlängerte Kündigungssperrfristen zu beachten (§§ 577, 577a BGB).

Ganz verkaufen oder aufteilen?

Einzelne Eigentumswohnungen erzielen zusammen oft einen höheren Preis als das ganze Haus. Dem stehen Aufwand, Kosten, Genehmigungsrisiko und eine lange Verkaufsdauer gegenüber, denn jede Wohnung muss einzeln vermarktet werden. Viele Eigentümer, besonders Erben oder ältere Vermieter, verkaufen deshalb lieber das ganze Haus an einen Käufer.

Wie wir unaufgeteilte Häuser kaufen

Wir kaufen unaufgeteilte Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser als Ganzes, vermietet und im heutigen Zustand. Sie müssen nichts aufteilen, nichts vermessen und keine Genehmigung beantragen.

Häufige Fragen

Kann ich nur eine Wohnung aus dem Haus verkaufen?

Ohne Teilung nicht. Ein Käufer könnte höchstens einen Miteigentumsanteil am ganzen Haus erwerben, was in der Praxis selten gewünscht ist.

Ist mein Haus vielleicht schon aufgeteilt?

Das sehen Sie im Grundbuch. Gibt es für einzelne Wohnungen eigene Wohnungsgrundbücher, ist das Haus aufgeteilt.

Kaufen Sie auch Häuser mit Gewerbe im Erdgeschoss?

Ja, auch gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser.

Quellen

• § 7 WEG, § 8 WEG
• § 250 Baugesetzbuch
• § 577 BGB, § 577a BGB

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Stand: 01.11.2026.