Wer kauft mein Mehrfamilienhaus?

Kurz gesagt: Mehrfamilienhäuser kaufen vor allem private Kapitalanleger, Bestandshalter, Wohnungsunternehmen und Genossenschaften sowie Aufteiler, die das Haus in Eigentumswohnungen umwandeln wollen. Sie unterscheiden sich darin, wie lange sie halten, wie sie finanzieren und was sie mit den Mietern vorhaben. Utzschneider Immobilien kauft Mehrfamilienhäuser in Schwaben, im Allgäu und im westlichen Oberbayern direkt für den eigenen Bestand.

Warum der Käuferkreis kleiner ist als bei einer Wohnung

Eine Eigentumswohnung können Selbstnutzer und Anleger kaufen. Ein ganzes Mietshaus mit sechs oder zwölf Wohnungen dagegen kauft kaum jemand, um selbst einzuziehen. Dazu kommt der Preis: Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, braucht in der Regel deutlich mehr Eigenkapital und eine Bank, die das Haus über die Mieteinnahmen bewertet. Der Kreis der möglichen Käufer ist deshalb kleiner, dafür aber erfahrener.

Die wichtigsten Käufergruppen

Private Kapitalanleger: Privatpersonen, die Vermögen in Immobilien anlegen, oft für die Altersvorsorge oder für die nächste Generation. Sie kaufen häufig kleinere Häuser in der Nähe ihres Wohnorts und finanzieren über ihre Hausbank.

Bestandshalter: Familien, Stiftungen oder kleinere Immobiliengesellschaften, die Häuser kaufen, um sie dauerhaft zu vermieten und selbst zu verwalten. Für sie zählt, dass das Haus über viele Jahre trägt, nicht der schnelle Gewinn.

Wohnungsunternehmen und Genossenschaften: Größere Vermieter, kommunale Gesellschaften und Genossenschaften. Sie kaufen eher größere Objekte oder Häuser, die zu ihrem bestehenden Bestand passen, und haben feste Ankaufsprozesse mit Gremien und Prüfungen.

Aufteiler: Käufer, die ein unaufgeteiltes Haus in Eigentumswohnungen umwandeln und die Wohnungen einzeln weiterverkaufen. Für Mieter ist das oft ein Grund zur Sorge. Das Gesetz schützt sie dabei: Nach einer Umwandlung gilt für Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder Verwertung eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren, die die Länder auf bis zu zehn Jahre verlängern können (§ 577a BGB).

Projektentwickler: Sie interessieren sich vor allem für das Grundstück, etwa wenn dort mehr gebaut werden könnte. Bei vermieteten Häusern ist das eher die Ausnahme.

Direktkäufer: Käufer, die ohne Makler und ohne öffentliches Inserat kaufen. Darunter sind Bestandshalter ebenso wie Händler, die weiterverkaufen. Fragen Sie deshalb immer, was der Käufer mit dem Haus vorhat.

Worauf es Käufern ankommt

Fast alle Käufer schauen auf dieselben Punkte: die Mieteinnahmen und wie sie zur ortsüblichen Miete passen, den Zustand von Dach, Heizung, Fenstern und Leitungen, Leerstand, die Mietverträge und die Lage. Unterschiedlich ist vor allem, wie viel Aufwand ein Käufer in Kauf nimmt. Ein Anleger, der ein fertiges Haus sucht, wird bei Sanierungsstau zurückhaltend sein. Ein Bestandshalter, der selbst saniert, sieht darin eher eine Aufgabe.

Was für Sie zählt

Neben dem Preis lohnt es sich, auf drei Dinge zu achten: Wie sicher ist die Finanzierung des Käufers? Was hat er mit den Mietern vor? Und wie schnell und verlässlich kommt es zum Notartermin? Mietverträge gehen bei jedem Verkauf auf den Käufer über (§ 566 BGB). Wie ein Käufer mit den Mietern umgeht, entscheidet aber er.

Häufige Fragen

Kann ich mein Mehrfamilienhaus an einen Selbstnutzer verkaufen?

Möglich ist das, etwa wenn der Käufer eine Wohnung selbst beziehen und die übrigen vermieten will. Die vermieteten Wohnungen bleiben aber vermietet, deshalb ist der Kreis solcher Käufer klein.

Kaufen Sie auch Häuser mit wenigen Wohnungen?

Ja. Wir kaufen auch kleinere Mehrfamilienhäuser, in Städten ebenso wie in Dörfern unseres Ankaufsgebiets. Ein- und Zweifamilienhäuser kaufen wir nicht.

Woran erkenne ich, ob ein Käufer das Haus halten oder weiterverkaufen will?

Fragen Sie direkt danach und lassen Sie sich erklären, wie der Käufer bisher gekauft hat. Ein Bestandshalter kann Ihnen meist sagen, welche Häuser er hält und wie er sie verwaltet.

Quellen

• § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete)
• § 577a BGB (Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung)

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Stand: 31.10.2026.