Fragen und Antworten
Kann ich eine geerbte Immobilie ohne Erbschein verkaufen?
Ein Erbschein kann Wochen oder Monate dauern. Viele Erben fragen sich deshalb, ob sie die geerbte Wohnung oder das Mietshaus auch ohne Erbschein verkaufen können. Unter bestimmten Voraussetzungen geht das.
Kurz gesagt: Für den Verkauf muss die Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt nachgewiesen werden. Statt eines Erbscheins genügt nach § 35 GBO auch ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Hat der Verstorbene eine Vollmacht über den Tod hinaus erteilt, kann der Bevollmächtigte unter Umständen schon vorher handeln. Ein handschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt in der Regel nicht.
Warum das Grundbuchamt einen Nachweis verlangt
Im Grundbuch steht nach dem Erbfall noch der Verstorbene als Eigentümer. Damit der Käufer eingetragen werden kann, muss das Grundbuchamt erkennen, wer verfügen darf. Den Nachweis regelt § 35 der Grundbuchordnung: grundsätzlich durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis.
Die Ausnahme: das notarielle Testament
Beruht die Erbfolge auf einem notariell beurkundeten Testament oder einem Erbvertrag, genügt es nach § 35 Abs. 1 GBO, diese Urkunde zusammen mit der Niederschrift über die Eröffnung durch das Nachlassgericht vorzulegen. Ein Erbschein ist dann meist nicht nötig. Hält das Grundbuchamt die Erbfolge damit im Einzelfall nicht für nachgewiesen, kann es trotzdem einen Erbschein verlangen.
Ein handschriftliches Testament ist zwar wirksam, reicht dem Grundbuchamt als Nachweis aber in der Regel nicht. Dann führt kaum ein Weg am Erbschein vorbei.
Vollmacht über den Tod hinaus
Hat der Verstorbene zu Lebzeiten eine notariell beglaubigte oder beurkundete Vollmacht erteilt, die ausdrücklich über den Tod hinaus gilt, kann der Bevollmächtigte damit unter Umständen handeln, bevor die Erbfolge geklärt ist. Ob die Vollmacht für einen Grundstücksverkauf ausreicht, prüft der Notar. Der Bevollmächtigte handelt dann für die Erben und muss deren Interessen wahren.
Erben müssen nicht erst ins Grundbuch
Wollen die Erben die Immobilie verkaufen, müssen sie sich in der Regel nicht vorher selbst als Eigentümer eintragen lassen (§ 40 GBO). Der Nachweis der Erbfolge ist trotzdem nötig. Bei mehreren Erben gilt außerdem: Über die Immobilie können sie nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB).
Was Sie schon vorher tun können
Auch wenn der Erbschein noch fehlt, können Sie Unterlagen sammeln, Gespräche mit Käufern führen, eine Besichtigung vereinbaren und ein Angebot einholen. Beurkundet wird der Kaufvertrag, sobald der Nachweis vorliegt oder der Notar einen anderen sicheren Weg sieht.
Häufige Fragen
Wie lange dauert ein Erbschein?
Das hängt vom Nachlassgericht und vom Einzelfall ab, etwa davon, ob alle Unterlagen vorliegen und ob es mehrere Erben gibt. Fragen Sie beim zuständigen Nachlassgericht nach.
Was kostet ein Erbschein?
Die Gebühren richten sich nach dem Wert des Nachlasses. Ein notarielles Testament kann diese Kosten unter Umständen ersparen.
Können wir schon vor dem Erbschein mit Ihnen sprechen?
Ja. Gespräch, Besichtigung und Angebot sind schon vorher möglich. Den Notartermin stimmen wir ab, sobald die Erbfolge nachgewiesen ist.
Quellen
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Stand: 31.10.2026.
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